임대보증금을 압류했는데 밀린 월세로 충당했다고 하며 한 푼도 줄 수 없다고 하는 경우에는 어떻게 될까요?
김채권씨는 나채무씨에게 5천만원을 빌려주었습니다.
나채무씨는 공장을 운영하였는데 이 공장의 소유주는 박제삼씨이며 나채무씨와 공장임대차계약을 통해 임대차보증금 5천만원을 걸고 공장을 임차하고 있습니다.
정리해보면 박제삼씨는 나채무씨에게 공장임차보증금 5천만원을 돌려줘야 할 채무가 있고
나채무씨는 김채권씨에게 대여금 5천만원을 돌려줘야 할 채무가 있습니다.
이때의 박제삼씨를 김채권씨에 대한 제3채무자라고 합니다.
그런데 김채권씨가 박제삼씨에게 나채무씨에 대한 공장임대보증금 채권을 압류 및 전무명령을 하는 과정에서 제3자진술서를 작성받았습니다.
박제삼씨는 제3자진술서에 임대보증금이 5천만원인 것은 맞지만 밀린 월세 합계액이 2천만원이다 라고 하며 3천만원 밖에 줄 수 없다고 하였습니다.
임대차 계약을 해지하고 나가라고 했는데 안나가고 있습니다.
3천만원이라도 받으려면 김채권씨가 상가를 비우게 하라 면서 남은 임대보증금 3천만원의 지급을 거부했습니다.
임차인의 임대목적물반환의무와 임대인의 임대보증금반환의무가 동시이행관계라는 것입니다.
김채권씨는 나채무씨를 상대로 건물 인도를 청구하는 채권가대위소송을 제기하여 승소하였습니다.
집행관을 통한 강제집행을 통해 나채무씨를 공장에서 나가게 하였습니다.
김채권씨는 박제삼씨에게 남은 임대보증금을 달라고했는데 박제삼씨는 나채무씨가 공장을 비울때까지 밀린 월세가 총 5천만원으로 김채권씨에게 줄 돈이 한 푼도 없다고 하였습니다.
그러자 김채권씨는 박제삼씨를 상대로 3천만원의 지급을 구하는 전부금 청구의 소를 제기하였습니다.
이에 대하여 하급심은 임대보증금에서 공제할 수 있는 금액은 나채무씨에게 전부명령이 송달되는 날까지의 합계액이므로 전부명령 송달 당시 남아있는 보증금 3천만원을 지급하라고 판결 하였습니다.
이에 박제삼씨는 대법원에 상고하였습니다.
대법원은 부동산 임대차 보증금은 임대차 전속 중의 월세뿐만 아니라 건물 인도의무 이행에 이르기까지 발생하는 손해배상채권 등임대차 계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료 후에 임차 건물을 임대인에게 인도할 때 밀린 월세등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하고 이와 같은 임차보증금을 피전부채권으로하여 전부명령이 있는 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부 채권자에게 대항할 수 있다.
따라서 건물 임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 이 보증금 반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이며 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관해서만 전부 명령이 유효하다 고 하면서 항소심 판결을 파기 환송 하였습니다.
즉 박제삼씨는 밀린 월세를 공제하고 남은 보증금이 없으므로 김채권씨에게 돈을 주지 않아도 된다는 것입니다.
결국 김채권씨의 나채무씨에 대한 대여금 채권은 소멸하였고 김채권씨는 더이상 나채무씨에 대하여 행사 할 수 있는 채권이 없게 된 것입니다.
왜냐하면 제3채무자에게 전부 명령이 송달되면 채권자와 채무자의 채권채무관계는 종료되고 그 후부터는 채권자와 제3채무자의 채권채무 관계만 남게 돼서 제3채무자가 자력이 없거나 줄 돈이 없는 경우에 채권자는 채무자의 다른 재산에 다시 강제집행을 할 수 없기 때문입니다.
실무에서는 부동산 임대차 보증금에 대한 압류 및 추심명령이나 압류 및 전부며령을 신청하는 것에 신중을 기하고 있습니다.
왜냐하면 부동산 인도의무와 임대차 보증금 반환의무는 동시이행관계이므로 임차인이 부동산을 인도하지 않을 경우 임대인을 대위하여 채권자대위소송을 제기하여야 하고 승소후 인도 집행을 하더라고 밀린 월세나 관리비가 공제되므로 보증금의 일부라도 받기가 쉽지 않기 때문입니다.
특히 부동산 인도 소송이 제기된 사실을 알게 된 임차인은 일부러 월세를 밀리거나 관리비를 연체하여 보증금에서 공제되기를 기대하기 때문입니다.
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